日前，中國商業(yè)地產(chǎn)第一門戶網(wǎng)站贏商網(wǎng)獨(dú)家專訪陽光海天&停簡單創(chuàng)始人閆亮。閆亮表示：停車場是購物中心的第一大堂，好的停車場需要一個(gè)不錯的硬件環(huán)境和空間，還要重視客戶的購物體驗(yàn)，只有把顧客轉(zhuǎn)化為了用戶，購物中心商業(yè)收益和附加值才是無限的。而陽光海天通過第三次轉(zhuǎn)型，已經(jīng)由單一運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)向一站式運(yùn)營管理，并通過借助移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，致力打造完整停車產(chǎn)業(yè)鏈，助力商業(yè)地產(chǎn)步入智能革命時(shí)代。
▲“金坐標(biāo)”頒獎現(xiàn)場（中國商業(yè)地產(chǎn)最佳服務(wù)商-陽光海天）
▲陽光海天&停簡單創(chuàng)始人 閆亮
以下為贏商網(wǎng)與閆亮訪談內(nèi)容
Q：贏商網(wǎng)
A：閆亮
三次轉(zhuǎn)型
由單一運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)向一站式運(yùn)營管理
Q：2006年成立陽光海天集團(tuán)，初衷何在？
A：陽光海天是由我們四個(gè)大學(xué)同學(xué)一起創(chuàng)業(yè)的項(xiàng)目，大學(xué)期間積累了一定的資金，大概四、五十萬。2006年，一個(gè)偶然的機(jī)會碰到了停車行業(yè)，我們獲得了幾個(gè)停車場的經(jīng)營權(quán)。2006年，中國的汽車保有量有4000多萬輛。2006年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)開始大發(fā)展。停車是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中地產(chǎn)、汽車兩個(gè)高速發(fā)展行業(yè)的一個(gè)焦點(diǎn)，建這么多商業(yè)樓盤，就需要配建停車場，就需要服務(wù)。這十年，汽車的數(shù)量從四、五千萬輛增長到2015年底1.74億輛，中國已經(jīng)是第一汽車大國了。
Q：到了2011年，陽光海天進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，具體有哪些變化？主要業(yè)務(wù)是哪些？
A：成立之初主要做停車場的運(yùn)營服務(wù)，給客戶提供停車場的管理，收取一定的服務(wù)費(fèi)。從2011年開始，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展非常快，對于停車場規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工的需求非常大，我們調(diào)整了方向，建立了中國停車規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，提供停車場的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工。還有既有的運(yùn)營管理和已經(jīng)積累的一定的客戶資源，那個(gè)階段叫一站式解決方案。
簡而言之，2011年以前定位是管理驅(qū)動，2011年到2014年定義為陽光海天2.0版本，叫做專業(yè)驅(qū)動，有專業(yè)能力。從2015年開始進(jìn)行第三次升級，叫做3.0版本，定位為資產(chǎn)管理，有資本的加入。我們的口號是中國停車資產(chǎn)管理領(lǐng)航者，從資產(chǎn)管理角度去進(jìn)行停車服務(wù)。現(xiàn)在做BOT，你來投資，我來定投，工程由我來施工、墊付資金，后面進(jìn)行長期運(yùn)營權(quán)合作。也就是說，一條腿是管理，一條腿是專業(yè)，還要插上資本的翅膀。而且在資產(chǎn)管理還有另外一個(gè)公司叫停簡單，我們在智慧停車這一塊把線下停車場資源加上了互聯(lián)網(wǎng)。
這幾年，我們一共給全國200多個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目提供停車場的規(guī)劃設(shè)計(jì)，累計(jì)已經(jīng)設(shè)計(jì)的車位超過25萬個(gè)。設(shè)計(jì)上著重三大塊：一是停車場的環(huán)境塑造，把這個(gè)停車場作為商業(yè)的第一大堂，怎么讓它更漂亮，客戶體驗(yàn)更好，甚至結(jié)合商場的主題、VI等。二是停車空位的優(yōu)化能力，設(shè)計(jì)的這25萬個(gè)車位一共優(yōu)化出了近1萬個(gè)車位，這對于整個(gè)停車資產(chǎn)規(guī)模增加是非常大的。因?yàn)橐粋�(gè)車位可能是10萬、20萬的價(jià)值，1萬個(gè)車位將近10億資產(chǎn)的增加，這個(gè)對客戶的幫助十分大。
有停車需求的平臺
就是陽光海天的目標(biāo)市場
Q：現(xiàn)在主要的消費(fèi)人群目標(biāo)是什么，跟購物中心匹配的是什么？
A：從停車角度來講，商業(yè)只是陽光海天停車資源其中一個(gè)類別，它已經(jīng)形成一定的規(guī)模。購物中心停車場的流量特別大，從停車場的價(jià)值來看，它是資產(chǎn)的價(jià)值，是不動產(chǎn)，有現(xiàn)金收益。此外，停車場能帶來大量的流量空間，線下流量。用移動互聯(lián)網(wǎng)的方式，可以把它轉(zhuǎn)化為線上的流量，這樣就很完美了。機(jī)場、火車站、醫(yī)院、學(xué)校，不同的場景我們都涉足，凡是這些場所有停車需求的都是陽光海天的目標(biāo)市場。
除了功能上劃分，客戶層次上也有一定的劃分，大的劃分可以劃分為商業(yè)客戶。比如以商業(yè)地產(chǎn)為主，包括寫字樓。第二類，G類客戶，政府。公共資源很多在政府手里，像機(jī)場、醫(yī)院。陽光海天管理了全國200多個(gè)大型停車場，其中有一半以上都是商業(yè)中心。現(xiàn)在的重點(diǎn)和積累的客戶中，商業(yè)中心占主要的比例，一半以上。
▲陽光海天亮相第三屆中國國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會
如何定位？停車場是購物中心的第一大堂
Q：購物中心怎么科學(xué)合理的規(guī)劃停車場，購物中心里停車場真正所處的地位是什么樣的？
A：現(xiàn)在有嚴(yán)格的停車場規(guī)劃指標(biāo)，你有多少商業(yè)，應(yīng)該配幾個(gè)停車位都有規(guī)劃。而現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)客戶刻意多建，超出指標(biāo)。因?yàn)橥＼嚥次皇欠癯渥恪⒑猛＼嚕瑢蛻趔w驗(yàn)的影響非常大。如果車停不下，他可能沒辦法來購物，在停車泊位數(shù)量上有增加的趨勢。第二，要經(jīng)過專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，陽光海天設(shè)計(jì)過的停車場，無論從動線流動性還是停車位效率都有提升，優(yōu)化出5%到10%的效率。
第三，智能和智慧（指通過手機(jī)、自助繳費(fèi)機(jī)的支付）的引領(lǐng)。大型停車場通過智能化方式（空位探測、反向?qū)ぼ嚨鹊龋﹣硖嵘＼噲龅男剩梢詼p少一定的人員成本。而智慧停車的概念對于商場有重要意義，現(xiàn)在商場也講究如何把線上流量轉(zhuǎn)化為用戶，停車場作為流量的第一個(gè)入口，如果能做好，對于整個(gè)商業(yè)系統(tǒng)運(yùn)營非常有意義。停車場在購物中心里的定位是第一大堂，它掌握著會員的位移，來了多長時(shí)間以及消費(fèi)習(xí)慣，下次來的時(shí)候可能就會針對性向會員推送他所喜歡、想要的消費(fèi)信息，這個(gè)數(shù)據(jù)對于它來說特別有意義。
智慧停車近年來是比較火的領(lǐng)域，因?yàn)樗前殡S著智能手機(jī)，伴隨著這一輪所謂O2O發(fā)展起來的。原來的商場最多發(fā)展一些會員卡，后來用APP發(fā)展一些線上會員，停車智慧平臺的出現(xiàn)和它是一個(gè)非常有利的補(bǔ)充。
核心競爭力：完整的停車產(chǎn)業(yè)鏈、購物體驗(yàn)
Q：陽光海天現(xiàn)在的競爭力在哪里？
A：停車原來是很邊緣化的，甚至是一個(gè)配套服務(wù)。但現(xiàn)在中國一共有1.74億輛汽車，每個(gè)城市的停車需求缺口都在50%到80%，停車問題突出。停簡單把停車資源做成線上，通過線上來增加它的使用效率，用互聯(lián)網(wǎng)的手段來提升它的使用頻次，也受到資本的熱捧。
這個(gè)行業(yè)被定位朝陽產(chǎn)業(yè)，陽光海天的競爭力在于：第一、有完整的停車產(chǎn)業(yè)鏈，從停車場資產(chǎn)收購、長期經(jīng)營權(quán)租賃，到BOT方式（包括停車地產(chǎn)、停車金融的新業(yè)務(wù)模式的運(yùn)營能力），技術(shù)能力有中國停車規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，可以提供一站式的解決方案。還有最基礎(chǔ)的停車場運(yùn)營能力，還有停簡單智慧停車，從資產(chǎn)端到停車場的B端，一直到智慧停車，在停車場這個(gè)產(chǎn)業(yè)里面是全產(chǎn)業(yè)鏈的。
陽光海天在停車場里做商業(yè)平面開發(fā)，也是在這個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域做得最早的，現(xiàn)在已經(jīng)有兩個(gè)成型的產(chǎn)品，一個(gè)叫易車生活，另一個(gè)叫萬戶倉，在社區(qū)里整合地下停車空間，在里面做自助式倉儲。我們很快會在商業(yè)地產(chǎn)里面開庫房，因?yàn)閹旆磕馨芽臻g充分利用，把5平方米變成10或20立方米。同時(shí)，管理會更加規(guī)范，可以遠(yuǎn)程控制、無人值守，安全防患比粗放式管理專業(yè)。
第二，陽光海天目前是中國唯一一個(gè)有進(jìn)行全國布局服務(wù)能力的公司，目前在中國23個(gè)城市有分公司。基本上都是一、二線城市，省會城市和較強(qiáng)的非省會城市。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，大部分是連鎖，形成總部級合作，再到全國合作。像我們管理了40多個(gè)萬達(dá)廣場，全國的大悅城都是我們提供的停車場服務(wù)。陽光海天購物中心合作數(shù)量，如果加上一些帶綜合體的，數(shù)量近百個(gè)。
Q：購物中心引進(jìn)陽光海天，全程能夠提供什么服務(wù)？
A：陽光海天在停車領(lǐng)域是全產(chǎn)業(yè)鏈的，第一，我們鼓勵購物中心把停車資產(chǎn)賣掉，由陽光海天持有運(yùn)營，商場可以變現(xiàn)再做其他事。運(yùn)營停車場跟商場是相輔相成的合作共贏關(guān)系。陽光海天可以在停車場建設(shè)初期剛開始做項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)就參與，幫助規(guī)劃停車場建多少車位，怎么建，怎么設(shè)計(jì)（要考慮客流量、周邊停車需求、內(nèi)部空間設(shè)計(jì)）以及停車場的施工。
第二，到后期運(yùn)營，陽光海天和商業(yè)地產(chǎn)是BOT的方式，停車場由陽光海天進(jìn)行投資，未來停車場的運(yùn)營優(yōu)先給陽光海天還款。再往后陽光海天的人員也會提供服務(wù)，還有停簡單這種互聯(lián)網(wǎng)停車系統(tǒng)。在運(yùn)營過程中，智慧停車更能夠鞏固和吸引客流，與客流會聯(lián)系得比較密切。
Q：和這么多商業(yè)地產(chǎn)商合作，有沒有一些成功案例可以分享？
A：可以提一提跟朝陽大悅城的合作，從開業(yè)不收費(fèi)到階段性收費(fèi)，陽光海天一直提供停車場服務(wù)。去年，朝陽大悅城的收費(fèi)系統(tǒng)變成了停簡單的收費(fèi)系統(tǒng)，線下經(jīng)驗(yàn)加上互聯(lián)網(wǎng)工具，目前停簡單用戶在大悅城每天有2000次以上，超三分之一的用戶用停簡單來支付停車費(fèi)，每月有2萬新增會員，提升了大悅城會員使用它APP的頻次。在大悅城APP里，可以直接用購物積分換成停車費(fèi)，直接提升了停車場的效率。
下一步我們要做一些數(shù)據(jù)的分析，類似于大悅城停車場車輛停放的波峰、波谷和時(shí)間是什么樣的。未來便于制定一些停車場的定價(jià)策略、人流控制。更主要的一點(diǎn)是跟會員系統(tǒng)打通后，與商場用戶關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)。現(xiàn)在大悅城電影院已經(jīng)開始有目的的推送，車輛一進(jìn)入大悅城，通過車牌號綁定手機(jī)號，會針對性向會員推送今天的影訊，未來可以類比到其他的商業(yè)進(jìn)行推送。
Q：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)對停車資產(chǎn)管理行業(yè)有什么樣的影響，或者對陽光海天的發(fā)展有什么樣的作用？
A：我對商業(yè)地產(chǎn)有信心，雖然業(yè)態(tài)升級調(diào)整非常快，要適應(yīng)不同主題消費(fèi)者的需求，包括電商、互聯(lián)網(wǎng)等方面的沖擊。不過物理空間的存在是必須的，購物中心轉(zhuǎn)化到內(nèi)容還是要人去的，停車是剛需，在商業(yè)地產(chǎn)中越來越被重視，包括客戶在停車場里獲得什么樣的體驗(yàn)。
另外，停車場的營收也在逐步提高。停車場的毛利非常高，建議一些商業(yè)地產(chǎn)不要盲目的提供免費(fèi)停車，因?yàn)檫@樣很難甄別出哪些是你的優(yōu)質(zhì)客戶，可以考慮一定的收費(fèi)限制，也可以跟優(yōu)惠手段結(jié)合。優(yōu)惠的地方要計(jì)入成本，收入的地方要計(jì)入收入，這樣才能很好的進(jìn)行成本核算。
未來停車在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中扮演的角色應(yīng)該會越來越重要，而且會越來越被重視。我們是服務(wù)的提供方，它被重視，我們獲得的商業(yè)機(jī)會就更多。怎么樣從服務(wù)的角度增強(qiáng)客戶體驗(yàn)。第二，怎么通過移動互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用方式，提高商業(yè)停車場的效率，這是我們一直考慮的問題。
好的停車場需要什么？
硬件空間+好的購物體驗(yàn)
Q：現(xiàn)在購物中心里的規(guī)劃和運(yùn)營（包括給消費(fèi)者的服務(wù)），現(xiàn)在是什么狀態(tài)，有哪些地方是值得我們提升的？
A：提升的空間很大，一個(gè)好的停車場起碼有三點(diǎn)要做好。第一，停車場需要一個(gè)不錯的硬件環(huán)境和空間，不能上面富麗堂皇，下面環(huán)境幽暗，很難看。停車場是真正進(jìn)入購物中心的第一大堂，因?yàn)楹芏嗳酥苯油ㄟ^停車場經(jīng)過購物的樓層，它是非常容易能給客戶留下深刻印象的地方。
停車場的硬件空間非常重要，這個(gè)硬件包括視覺上的，也包括使用方面，如空位探測、反向?qū)ぼ嚨龋舶▌泳�合理性，能讓客戶在里面很容易找到位置。即四步引導(dǎo)：進(jìn)停車場很容易找到停車位、從停車場出來很快找到電梯間、從電梯間返回時(shí)能很容易找到車、駛離停車場時(shí)能很容易找到出口。四步引導(dǎo)屬于標(biāo)識導(dǎo)向系統(tǒng)，需要專項(xiàng)的規(guī)劃才能讓整個(gè)停車場非常流暢。陽光海天的設(shè)計(jì)師都到現(xiàn)場去量過，什么地方能夠停車，什么地方能夠過都設(shè)計(jì)好了。
第二，要通過服務(wù)。停車場里除了對停車的服務(wù)之外，還包括配套的對汽車的服務(wù)，如充電樁。第三，客戶的購物體驗(yàn)。在停車場里的整個(gè)購物需求（包括購物完后能用積分兌換停車場時(shí)長，購物后到停車場能很快找到汽車），在這種先進(jìn)的技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融合的情況下，這個(gè)是必須做到的。中國的停車系統(tǒng)因?yàn)轭愋捅容^多，比較雜，但是這幾年的變化比較快，停車越來越受重視。很多停車場都面臨升級改造的問題，一是空間的升級改造，還是需要重新做一些量化，做得更舒服。二是引入一些智能、智慧手段，這也是個(gè)必然的趨勢。
科技、數(shù)據(jù)助力商業(yè)地產(chǎn)步入智能革命時(shí)代
Q：科技、數(shù)據(jù)如何助力商業(yè)地產(chǎn)步入智能革命時(shí)代？
A：這也是商業(yè)地產(chǎn)必須要面臨的問題，現(xiàn)在的客戶不是原來平面單一的客戶，他可能更立體。移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，有助于把顧客概念發(fā)展成用戶概念，這是所有商業(yè)類別都需要去轉(zhuǎn)變的一件事。所謂顧客的概念，是像原來開小商店，顧客進(jìn)來買東西，商家賣東西。而用戶概念，是他即使沒來，你也知道他大概是什么樣的，有什么需求，應(yīng)該怎么吸引他。要想把顧客變成用戶，就要有用戶方向，要借助移動互聯(lián)網(wǎng)這樣一個(gè)形式。
當(dāng)然商業(yè)本身有商業(yè)本質(zhì)，你提供什么樣性價(jià)比高的產(chǎn)品，賣什么樣體驗(yàn)的服務(wù)，顧客一定會來，但如果你沒有把顧客轉(zhuǎn)化為用戶的能力，你的商業(yè)收益還是有限的。只有把顧客轉(zhuǎn)化為了用戶，你的商業(yè)收益和附加值才是無限的。
Q：就這一塊而言，陽光海天是怎么轉(zhuǎn)化的？
A：陽光海天有做會員系統(tǒng)，顧客進(jìn)入商場的位移（包括顧客的消費(fèi)記錄，顧客畫像）。從停車這一點(diǎn)入手，起碼能夠幫助購物中心解決停車舒暢問題的同時(shí)，盡量挖掘這個(gè)車是誰的，再結(jié)合他的消費(fèi)記錄，把上面的數(shù)據(jù)和停車的位移再進(jìn)行結(jié)合，這樣就得到了用戶的信息，可以對用戶做一些商業(yè)判斷，或者商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整。
Q：商業(yè)地產(chǎn)對于陽光海天意味著什么，陽光海天集團(tuán)未來的規(guī)劃和發(fā)展又是什么樣的？
A：商業(yè)地產(chǎn)一直是陽光海天主要服務(wù)的客戶群體，服務(wù)對象。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也關(guān)系到陽光海天未來的發(fā)展速度，我們既祝福商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展好，又盡所有能力推動行業(yè)的發(fā)展。
陽光海天未來打造的是一個(gè)完整的停車產(chǎn)業(yè)鏈，我們聚焦解決城市停車難題，同時(shí)提升整個(gè)停車產(chǎn)業(yè)的價(jià)值。停車是一個(gè)吃穿住行的行里非常重要的需求，過去我們在行的時(shí)候考慮我的交通工具是什么，現(xiàn)在大部分人想的是我車停哪里。停這個(gè)需求我們希望能夠解決這個(gè)痛點(diǎn)。未來陽光海天的發(fā)展會繼續(xù)在停車行業(yè)深耕，把停車行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢做深，把技術(shù)能力、資本實(shí)力加強(qiáng)，把能力提高。
另外，繼續(xù)做全國性公司，未來三年，陽光海天有上市計(jì)劃，希望成為一個(gè)代表中國的停車企業(yè)，管理的停車泊位能夠超過100萬，同時(shí)能夠形成比較完整的停車產(chǎn)業(yè)鏈。
而就短期目標(biāo)而言，陽光海天目前處于中國停車市場大爆發(fā)的階段，我們現(xiàn)在的近期目標(biāo)是盡快讓團(tuán)隊(duì)和服務(wù)能力能夠滿足這些地方停車方面的需要。
